高野川の家（改築） | 2011年12月19日

３階建て住宅リフォーム 仕上げ工事

３階建てリフォーム『高野川の家』の仕上げ工事で、各業者が入り交じって追い込み状況になっています。１階およびファサードをメインとしたリフォームですが、１階部分は１室主義を取っています。
年末に引っ越しされるので、これから10日間ほど見届けなければなりません。外構は来年になりますが、建築（外壁）までは年内に終了予定です。
リフォームの仕様としてはそれなりに上級の仕上げとなっています。
施主様が楽しく過ごされることを夢見ていますが、完成に近づくとリアリティーが増してきて緊張の中に期待が出てきます。

仕上げ工事

外壁やり変え工事

高野川の家（改築） | 2011年11月1日

リフォーム工事で健全な建物に ～クラックからの雨水侵入

これは解体してみなければ分りませんでした。
タイルの表面からクラック（ひび割れ）が入っていて、
雨水が浸入していて１階の柱や壁が腐っている部分が有ったのです。
これではいくら耐震補強をしても意味がありません。
至急対応策を考え追加設計を行います。

改装工事は、現状により至急設計が必要になるものが少なくありません。
当初予想している設計と変わってしまうこともしばしばあるのです。

ヘアークラックおよびサッシ取付部からの漏水

高野川の家（改築） | 2011年10月13日

住宅 耐震改修

解体をしてから一週間以内に耐震改修案をまとめて、建築主にプレゼンをしています。リフォームの場合、タイトなスケジュールが多いので、このように早急に改修案が求められます。構造をはじめ、地盤、設備、蟻害、腐朽などチェック項目は多岐に亘ります。

耐震診断の一般診断法（国交省監修）の結果を踏まえて、解体で見えてきた構造体や基礎等を合わせ、精査していきます。
『高野川の家』の場合、新耐震（昭和56年）以降の建物でしたが、耐震診断の結果は３階は基準値以上あったものの、２階と１階に関しては基準値の5～3割という想像以上に耐震性が低く「（中・大地震で）倒壊する可能性が高い」建物でした。

ここでの設計では基準値である「（中・大地震で）一応倒壊しない」を目標に設計を進めました。つまり「建物はダメージを受けるが人命は守れる」という建築物の一番重要な項目の設計になります。
出来た改修案を元に、施工者に早急に見積もりをしてもらい、建築主に改修案の報告を行います。
今回は基礎が健全で、蟻害もありませんでした。リフォームと共に行う耐震改修工事でしたので、総予算に対しておよそ５％で納まりそうです。（一般的には10％前後）

耐震診断（一般診断法）の項目以外にも、構造体の直下率（上下階の柱や構造壁の一致）や、構造ブロック（架構の構造単位）などで耐震性が大きく左右されます。ただたんに構造壁があれば良いというものでもないのです。

構造躯体診断

耐震改修補強図

耐震診断は市町村に連絡すれば行ってくれるのですが、新耐震以降の建物は対象外となっています。どんな建物であれリフォームするときには、耐震性もチェックしましょう。

高野川の家（改築） | 2011年10月5日

３階建て住宅改装 耐震改修

『高野川の家』の解体工事がはじまり、構造体（梁や筋交い）が見えてきました。この前まで普通に住んでおられたので、壁や天井を破ることはしていませんでした。確認申請図面なども残っていないので、詳しい耐震状況は分りませんでした。
（昭和56年で耐震基準が変わっているため、それ以前の木造建築物は現在の基準を満たしていないので問題が多くなります。それ以降、つまり新耐震基準以降は、平成12年に構造仕様規定が導入され、金物などの設置の義務付けがされて現状の基準となっています。）
現場は思っていたより梁(横架材)が細く、筋交い金物も付いていませんでした。基礎はしっかりしているようです。これで耐震改修設計が出来ます。
建物の状況により耐震改修は個体差が大きいので、個別に判断することとなります。
耐震改修費はリフォーム工事費の5～15％程度が一つの目安となります。
戸建てのリフォーム工事をするときは、耐震性をチェックして耐震改修を行いましょう。構造体が現れるリフォーム工事は耐震改修に都合が良く、耐震工事のみで行う場合と比較すると非常に経済効率が良いのです。

天井解体状況

壁体解体状況

高野川の家（改築） | 2011年8月10日

概算入りラフプラン

秋から着工予定の「高野川の家」（LDKリフォーム）の見積もりが出てきました。 リフォームの場合は既存建物との絡みがあるため、概算を建てるのが難しいです。

当事務所ではラフの計画時より部位別に概算を建てています。 ですからこの部分はこれくらいという値段の把握がしやすくなります。

部位別概算入りラフプラン

予算内に見積もりを納めるのは設計者の職能の一つです。 コスト感覚や仕事の流れを、常に身につけていなければなりません。